评估弗吉尼亚州最近改革牡蛎租赁的立法努力

In January of 2016, 弗吉尼亚海洋澳门十大正规网赌网址委员会, 关注林恩黑文河系统中牡蛎养殖者与高地所有者之间的冲突报道, boaters, 以及其他用户和拟议的立法，该立法将暂停在该河流系统内的新租赁, 成立了一个工作组来审查此事，并就如何解决冲突提出建议.  Very quickly, 很明显，大多数被提出的问题并不是针对林恩黑文河的.  Thus, 而发布的报告则针对林恩黑文提出了一些具体建议, 它还指出了需要通过立法或法规解决的问题，这些问题需要在弗吉尼亚州的整个牡蛎种植区得到解决.  In August 2018, 州长宣布成立“州长工作小组，以促进弗吉尼亚州蛤蜊和牡蛎经济的可持续增长”(这个博客是由彭德的滨水财产法实践小组创建的 & Coward 记录了第二组的工作). 

In the time since, 在有意义地解决这一领域的一个主要问题方面几乎没有取得什么成就, 该州几乎所有理想的牡蛎养殖场都被租出去了, 导致新进入者试图租用不太理想的土地或在更频繁使用的水域的土地.  我们的滨水区财产法实践小组在其博客中解释过 弗吉尼亚州采取的政策是如何导致大量非生产性牡蛎养殖场的扩张，而不是紧凑的, high-producing, 牡蛎场适当地位于大片未开垦的洼地中，供公众使用和享用.  These policies, in turn, 导致更多有争议的租赁听证会在VMRC之前举行, which, 随着近年来大量的申请涌入该机构, 负责至今仍未处理的租赁申请积压.  大会对弗吉尼亚州的租赁申请提出了更好的通知要求. Code § 28.2-606, 要求通知张贴在该机构的网站上，并通过挂号信或挂号信发送到, among others, nearby riparian property owners, and has made explicit in Va. Code § 28.2-607, VMRC在决定是否转让租约时考虑与许可案件相同的公共信任因素的义务.  These changes, 同时，在租约申请发出前，让土地拥有人留意有问题的租约申请, 对理想场地的低效使用采取什么措施呢?正是这种低效使用，才使得这些有问题的申请成为必要.  In addition, 它改变了续签租约的流程, 但这些变化可能无助于解决目前租赁土地的低效使用问题, in any event, 短期内什么都不会做, although they may help address the problem of “spite” leases (i.e. 打算阻止另一项活动的人所寻求的租约, 比如拟建的疏浚工程, 或者干脆拒绝进入竞争对手的牡蛎养殖场).  

这一领域的变化在弗吉尼亚州被编纂. Code § 28.2-613.  租期仍为10年, 租约期满后仍可续签.  如果有大量的牡蛎生产, 合理种植贝类, 或在租赁期内在租赁土地上进行重要的牡蛎养殖作业, 一旦所有者提交续订表单，续订将自动进行.  如果没有，那么如果失败有充分的原因，VMRC可能仍然会续签租约.  Before the amendment, 这一决定需要考虑到MSX和Dermo疾病的流行程度，以及该地区传统上是否生产商业数量的牡蛎.  Now, in addition, 委员会亦须考虑在作出许可决定时须考虑的公众信任因素，以考虑续期是否符合公众利益.  However, 这在很大程度上可能是无效的，因为它只会出现在在十年租赁期内的任何时候没有重大使用租赁土地的情况下，从而使对使用效率低下的土地的续期更加困难.  Under that standard, 承租人可以在租用的土地上种植一个季节，仍然可以获得自动批准.  此外，大会指示VMRC为租约续期设定收费结构.  该费用目前在弗吉尼亚州定为150美元. Admin. Code § 20-1350-30(B), 主要是为了帮助支付机构的成本，而不是一项重大费用, 因此，它也不太可能减少续签的数量. 

即使这些改革更有影响力, 它们仍然需要很长时间才能真正生效.  毕竟，现在有效的租赁是国家和承租人之间的合同.  这些合同在执行时受现行法律法规的约束.  换句话说，合同执行后发生的任何立法变化都被推定为仅适用于未来, 新法律将只适用于在规约生效之日后订立的租赁合同，除非大会明确表示相反的意图.  See Bailey v. Spangler, 289 Va. 353, 359, 771 S.E.2d 684, 686 (2015) (“For this reason, 我们对成文法的解释是前瞻性地适用，除非相反的立法意图是明显的.’” (quoting Bd. of Supervisors v. Windmill Meadows, LLC, 287 Va. 170, 180, 757 S.E.2d 837, 843 (2014))).  大会在修正第28条的法案中没有明确表示这种意图.2-613, 因此，这些修订可能只适用于在修订生效日期之后签订的租赁.  这意味着，这些条款的影响将在修订生效日期后签订的租约开始到期约十年后才会感受到. 

This, of course, 提出了一个问题:大会为什么没有在修正案中列入溯及既往的措词?  可能的答案是，这样做可能会导致根据联邦宪法合同条款提出的法律挑战.  这样的挑战是否会成功，很大程度上取决于任何溯及既往的修正案对州政府和租赁人之间的交易的改变程度，以及这种改变对于十大正规网赌网址于公共目的是否合理和必要.  See Baltimore Teachers Union v. Mayor of Baltimore, 6 F.3d 1012, 1014-1022 (4th Cir. (支持一个城市减少教师工资是合理的，因为它没有拒绝其他方法来实现减少预算的公共目标，也没有对其合同义务施加比实现这一目标所需的更严重的损害).  虽然政府肯定能在这样的挑战中获胜, again, 取决于具体修正案的性质, 大会可能认为最好避免任何潜在挑战的费用和不确定性. 

直到法院决定实施具有追溯效力的修正案, 大会解决这一问题的选择是有限的.  这意味着承租人之间的冲突, on the one hand, 以及河岸财产所有者和该州水道的其他使用者, on the other, 有可能继续增加吗.  以前，河岸财产所有者可以对过于靠近海岸的牡蛎租赁做出回应，如果他们满足法规的其他要求，他们可以将部分滨水作为河岸种植地分配, but recent amendments to Va. Code § 28.2-600，至少在分配的位置和规模上给予VMRC自由裁量权，这使得该工具的效果有所降低.  See Va. Code § 28.2-600(A)(“专员只须将一处河岸种植地分配给他，而专员须, in his discretion, 被认为适于覆盖多达半英亩土地的, 但须视乎专员就具体地点而定 ....”).  业主最好的选择是利用新的通知程序, hire counsel, 并在VMRC面前证明租赁不符合公众利益. 

Matt Hull is a Pender & 科沃德律师专注于滨水法和土地征用权事务.